La manutenzione straordinaria ascensore condominiale rappresenta una questione cruciale che ogni amministratore e condomino deve affrontare prima o poi.
Infatti, mentre la manutenzione ordinaria è programmata e deve avvenire obbligatoriamente ogni sei mesi come stabilito dal D.P.R. 162/99, gli interventi straordinari si verificano in seguito a guasti improvvisi o malfunzionamenti che richiedono azioni immediate.
Secondo il Codice Civile, all’articolo 1124, le spese di manutenzione degli ascensori vengono ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari servite dall’impianto, ma quando si tratta di interventi straordinari, la situazione può diventare più complessa.
In questo articolo analizzeremo nel dettaglio chi deve pagare, quali sono i costi tipici, i tempi di intervento e gli obblighi legali relativi alla manutenzione straordinaria degli ascensori condominiali.
Contenuti trattati
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria
Capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore è fondamentale per amministratori e condomini. poiché influisce sulla ripartizione delle spese e sulle responsabilità legali.
La manutenzione ordinaria comprende tutte le attività periodiche necessarie per garantire l’efficienza e la sicurezza dell’impianto elevatore. Durante questi interventi programmati, i tecnici specializzati effettuano:
- Controllo dell’integrità delle funi e verifica dei circuiti elettrici
- Verifica del corretto funzionamento delle porte dei piani e delle serrature
- Pulizia e lubrificazione dei componenti principali
- Controllo dei dispositivi di sicurezza come paracaduteDispositivo di sicurezza collegato alla cabina ascensore che si attiva in caso di guasti come il superamento della velocità prefissata per l'elevatore. e limitatore di velocitàDispositivo di sicurezza che impedisce alla cabina di superare una velocità prestabilita. L'eventuale superamento del limite di velocità attiva i sistemi di sicurezza come ad esempio il paracadute.
Queste operazioni preventive vengono eseguite con regolarità e mirano a evitare guasti o problemi futuri. Inoltre, in caso di piccole riparazioni o sostituzioni di parti usurate, queste rientrano ancora nella manutenzione ordinaria e sono generalmente incluse nel contratto di manutenzione periodica.
Si parla di manutenzione straordinaria quando si verificano guasti improvvisi o malfunzionamenti che richiedono interventi non programmati. A differenza della manutenzione ordinaria, quella straordinaria non ha una periodicità definita ma dipende dalle necessità dell’impianto.
Gli interventi straordinari possono includere la sostituzione di componenti principali, riparazioni significative a seguito di guasti, o l’adeguamento dell’impianto a nuove normative di sicurezza. Pertanto, questi lavori comportano solitamente costi extra rispetto al canone di manutenzione ordinaria.
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Quando è necessaria la manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale
Gli interventi di manutenzione straordinaria dell’ascensore si rendono necessari in circostanze specifiche che vanno oltre la normale usura come guasti improvvisi e malfunzionamenti.
La causa più comune per cui si rende necessaria una manutenzione straordinaria dell’ascensore sono:
- Blocchi improvvisi della cabinaStruttura che ospita passeggeri o i carichi dell'ascensore.
- Malfunzionamenti del sistema elettrico o elettronico
- Problemi ai sistemi di sicurezza
In queste situazioni, l’intervento deve essere immediato, specialmente quando l’ascensore si blocca con persone all’interno, richiedendo l’intervento di tecnici specializzati.
Altri interventi di manutenzione straordinaria sono:
- Pulizia del vanoLa struttura che racchiude il percorso dell'ascensore. ascensore
- Riparazioni dopo eventi atmosferici o calamità naturali
- Interventi a seguito di atti vandalici
- Lavori di ammodernamento estetico della cabina
Questi interventi, sebbene non direttamente legati al funzionamento meccanico, sono comunque essenziali per garantire sicurezza e decoro dell’impianto condominiale.
Chi paga la manutenzione straordinaria dell’ascensore
La questione di chi paga la manutenzione straordinaria dell’ascensore rappresenta un punto critico nella gestione condominiale. Comprendere correttamente la ripartizione delle spese può evitare conflitti e garantire una corretta gestione dell’immobile.
Il Codice Civile all’articolo 1124 stabilisce che le spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà e in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Per quanto riguarda il rapporto tra inquilini e proprietari, la normativa è chiara: le spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale spettano sempre ai proprietari degli immobili. Gli inquilini sono tenuti a partecipare esclusivamente alle spese per la manutenzione ordinaria, come specificato dall’articolo 9 della Legge 392/1978 sull’equo canone.
Sono esenti dal pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’ascensore i proprietari di unità immobiliari che non hanno accesso diretto all’ascensore.
Nonostante le disposizioni del Codice Civile, i condomini possono approvare regolamenti personalizzati che modificano i criteri di ripartizione delle spese.
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Costo manutenzione straordinaria ascensore condominiale
I fattori principali che determinano il costo di manutenzione straordinaria ascensore condominiale sono tre:
- Età dell’impianto
- Tipologia dell’impianto
- Tecnologia dell’impianto
I prezzi della manutenzione straordinaria dell’ ascensore condominiale partono da circa 500-800 €.
Conclusione
Alla luce di quanto esaminato, la manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale rappresenta un aspetto cruciale della gestione immobiliare che richiede particolare attenzione. Indubbiamente, la distinzione tra interventi ordinari e straordinari risulta fondamentale per determinare la ripartizione delle spese.
Per quanto riguarda i costi, abbiamo che i prezzi di una manutenzione straordinaria partono da circa 500-800 € per questo motivo è importante verificare l’impianto secondo le normative ed effettuare la manutenzione preventiva.
A prescindere dalle considerazioni economiche, non bisogna dimenticare che la manutenzione dell’ascensore riguarda primariamente la sicurezza delle persone. Pertanto, gli interventi straordinari non rappresentano soltanto un obbligo legale ma anche una responsabilità morale verso tutti i residenti del condominio.
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Manutenzione straordinaria ascensore condominiale in breve
Q1. Come ripartire le spese per la manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale? Le spese vengono ripartite tra i condomini secondo due criteri: metà in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Q2. Chi è responsabile del pagamento della manutenzione straordinaria dell’ascensore: l’inquilino o il proprietario? La manutenzione straordinaria dell’ascensore è sempre a carico del proprietario dell’immobile, non dell’inquilino.
Q3. Quali interventi rientrano nella manutenzione straordinaria dell’ascensore? La manutenzione straordinaria comprende interventi non programmati come riparazioni di guasti improvvisi, sostituzione di componenti principali, adeguamenti alle nuove normative di sicurezza e lavori di ammodernamento sostanziali dell’impianto.
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Sono state completamente distrutte 3 porte dell’ascensore (piano terra, piano 2, piano 3) dal figlio maggiorenne e tossicodipendente di un condomino residente al piano 1 in due situazioni di astinenza. Il tutto è avvenuto in due momenti distinti e sotto gli occhi di diversi testimoni.
Chi deve pagare visto che il condomino del 1 piano dice che non risponde dei danni del proprio figlio visto che che è nullatenente e maggiorenne- E’ giusto che i danni vengano pagati da gli altri condomini che nel merito non hanno alcuna responsabilità e per di più ripartiti in base ai millesimi di piano il piano 7 pagherebbe circa 5 volte di piu rispetto al condpmino del 1 piano responsabile?
Buonasera,
abito al terzo piano di un condominio con due ingressi separati. E’ avvenuto il furto della centralina in uno dei due ascensori richiedendo , pertanto, un intervento straordinario urgente. A chi spetta il pagamento di tali spese? A tutti i condomini indistintamente o solo ai condomini appartenenti alla scala dove è avvenuto il furto?
Ringrazio per la risposta
Buonasera, nel caso di furto della centralina dell’ascensore, trattandosi di un evento straordinario e imprevedibile, le spese per la riparazione o sostituzione ricadono in genere sui condomini che usufruiscono dell’impianto danneggiato, cioè quelli della scala dove è installato l’ascensore oggetto del furto. Se invece esistesse un regolamento condominiale che prevede diversamente, ad esempio una gestione unitaria delle spese per entrambi gli ascensori, allora si dovrà seguire quanto stabilito nel regolamento stesso.
Buongiorno, nel mio condominio si sta valutando di ammodernare l’ascensore. ( Nessun caso di invalidità o problematiche riportate dai condomini).
Ci sono due ipotesi e due costi da valutare.
Quale maggioranza potrà decidere?
Maggioranza dei partecipanti+ la metà dei millesimali? Oppure la maggioranza dei partecipanti+ 2/3 dei millesimali?
Grazie in anticipo.
Buongiorno Valentina,
In riferimento alla decisione di ammodernare l’ascensore condominiale, la normativa italiana prevede criteri di maggioranza diversi a seconda della natura dell’intervento.
Se si tratta di una manutenzione straordinaria che non comporta modifiche strutturali importanti o installazioni ex novo, ma semplicemente un ammodernamento dell’impianto esistente per migliorarne le prestazioni, l’efficienza o la sicurezza, sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Al contrario, se l’ammodernamento comporta modifiche sostanziali, come l’installazione di nuove tecnologie, il cambio di cabina con aumento di dimensioni, la modifica dei vani corsa o l’aggiunta di funzionalità che possono configurarsi come innovazioni migliorative, pur non essendoci casi di invalidità o esigenze particolari legate all’accessibilità, allora il quorum richiesto è la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore millesimale del condominio.
Saluti
Buonasera, sono Anna, abito al quinto piano in affitto, ho due figlie minori. Sono venuta a conoscenza solo tramite mail che i proprietari insieme al resto degli inquilini faranno lavori di manutenzione straordinaria all’ascensore che resterà bloccato per circa un mese. Sono l’unica che vive al quinto piano e al quarto non c’è nessuno.
Chiedo se possono fare questo, senza concordare con me un periodo meno stressante come la chiusura delle scuole e delle palestre. Possono lasciarmi un mese intero senza ascensore?
Salve Anna,
La sostituzione straordinaria di componenti non può essere posticipata in quanto necessaria per garantire la sicurezza delle persone che utilizzano l’ascensore.
Come già riportato in in mio precedente commento, il manutentore del nostro ascensore oleodinamico ha modificato l’impianto in modo che, dopo 15′ di inutilizzo, la cabina scende automaticamente al piano più basso (-2, secondo interrato). Ciò, in seguito al lamentato disallineamento della cabina rispetto al pianerottolo, di un paio di centimetri. Questa soluzione porterà sicuramente ad un aumento dei consumi energetici, visto che statisticamente la cabina si trova, nella giornata, quasi sempre ai piani superiori o al piano terra. Il manutentore, interrogato sulla innovazione introdotta, si è giustificato dicendo che lo ha fatto (“gratuitamente”), per non cambiare la “centralina oleodinamica” che avrebbe fatto spendere soldi al condominio. Ma il nostro è un contratto di “manutenzione totale”! Nel caso dovessimo pretendere di togliere il “ritorno al piano più basso” e di cambiare la centralina, le spese dovrebbero essere a suo carico, visto il tipo di contratto? Sperando di essere stato chiaro, ringrazio anticipatamente per il riscontro al presente quesito
Buonasera Enrico,
Quello che dice è corretto.
Se tale intervento è stato eseguito per evitare la sostituzione di un componente guasto, il condominio ha il diritto di chiedere la piena applicazione del contratto. Ti consiglio di verificare il testo contrattuale e richiedere formalmente spiegazioni scritte alla ditta, valutando se è necessario rimuovere la funzione e ripristinare il corretto assetto tecnico dell’impianto, con eventuale sostituzione della centralina a carico del manutentore.
Vi ringrazio per la risposta e, per essere più preciso, riporto cosa c’è scritto nel contratto:
“In ns. servizio di manutenzione totale prevede:
La riparazione e/o sostituzione per normale usura o avaria delle parti di ricambio sottoelencate:
motori, paracadute di sicurezza, limitatore di velocità, teleruttori, relè, contatti, serrature delle porte di piano, interruttori di fine-corsa, interruttore termico, linee elettriche e flessibili nel vano, pulegge, bottoniere, cuscinetti, funi di trazione, pattini di guida, ceppi dei freni, elettrovalvole, trasformatori di potenza,
caricabatteria in tampone, inoltre, grasso e lubrificanti, pezzate e fusibili.
Il ns servizio di manutenzione non prevede: Lavori di verniciatura a porte e cabine, opere murarie, modifiche imposte dalla legge”.
Essendo compresa la sostituzione dei “motori” (e la centralina è il motore dell’impianto), possiamo, senza alcun dubbio, pretendere che tutto sia a carico del manutentore? Grazie per questa ulteriore e definitiva risposta. Grazie davvero
Sì, in base a quanto riportato nel contratto di manutenzione totale, potete pretendere la sostituzione della centralina a carico del manutentore.
È quindi pienamente legittimo richiedere la rimozione della funzione di ritorno automatico e la sostituzione della centralina, in conformità con quanto previsto dal contratto sottoscritto. Può essere utile formalizzare la richiesta per iscritto, richiedendo un intervento risolutivo in tempi certi.
Buongiorno,
vorrei sapere se possibile Vs.parere in merito al fatto che il proprietario di un edificio dove sono ubicati 2 ascensori ha affidato un lavoro di manutenzione straordinaria ad una ditta diversa da quella che fa la manutenzione ordinaria. Quest’ultima si sta opponendo nonostante nel contratto di manutenzione ordinaria non venga riportato esplicitamente il divieto di appoggiarsi ad altre ditte in caso di lavori straordinari. Voi cosa ne pensate?
grazie mille
cordiali saluti
Nel mio condominio di 6 piani devono effettuare la manutenzione ordinaria dell’ascensore; io abito al 4° piano ed ho un figlio portatore di Handicap. L’amministratore ha messo un cartello nell’ascensore che per tre giorni non si potrà usufruire senza pensare alle mie problematiche. Cosa prevede la legge in questo caso?
Ringrazio
Buongiorno Alberto,
Capiamo la sua frustrazione e il problema che comporta 3 giorni senza ascensore per suo figlio.
La legge prevede che in caso di guasto l’ascensore deve essere aggiustato il prima possibile specialmente se ci sono disabili residenti.
Quanti giorni è che l’ascensore è guasto? L’amministratore si è subito adoperato per risolvere il problema avvisando la ditta di manutenzione?
Se l’amministratore ha svolto il suo compito tempestivamente non c’è nulla da rimproverargli.
Al contrario se non è soddisfatto dei tempi di risposta della ditta che ha in gestione l’impianto, durante un’assemblea condominiale può portare alla luce il suo malcontento e cambiare la ditta manutentrice se la maggioranza è d’accordo.
Ultimo caso, se la ditta è a conoscenza da diverse settimane del guasto e si è presa molto tempo prima di indicare una data di intervento, può rifarsi sulla ditta denunciandola nelle opportune sedi.
Non esiste comunque un numero massimo di giorni entro cui intervenire, la legge si limita a definire con “il prima possibile” la finestra temporale di intervento.
Cordiali Saluti
Buongiorno. Nella scala dove abito, scala A , a Pomezia, alcuni condomino vogliono sostituire la cabina dell’ascensore con altra di dimensioni maggiori e con modifica alle portine interne, ora a doppia anta, con altro sistema , ad ante scorrevoli con operatore
L’impianto e’ funzionante e correttamemte manutento ed in regola con le verifiche biennali. L’amministratrice sostiene che la spesa e’ di manutenzione straordinaria, che la votazione per l’affidamento del lavoro venga fatta in tabella proprieta’ di scala ed il riparto in tabella ascensore , meta’ millesimi e meta’ livello di piamo.
A me sembra non corretto. In piu’ si tratta di manutenzione straordinaria oppure innovazione gravosa ( costo con iva 10% 33000 euro il costo) e voluttuaria in quanto l’esistente impianto funziona benissimo?
Il caso descritto va oltre la manutenzione straordinaria, in quanto comporta una modifica strutturale e funzionale dell’impianto esistente.
Secondo la giurisprudenza, interventi che non sono indispensabili per la conservazione dell’impianto e che mirano a migliorarne le caratteristiche estetiche, funzionali o a renderlo più moderno, si configurano come innovazioni ai sensi dell’art. 1120 del Codice Civile.
Di conseguenza, per essere approvate, tali spese devono ottenere il consenso della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno due terzi del valore millesimale dell’edificio.
I condomini contrari a tale intervento non possono essere obbligati a partecipare alla spesa, a meno che non sia dimostrato che si tratta di un’opera necessaria al superamento di barriere architettoniche, il che non sembra essere il caso da quanto descritto.