ripartizione spese ascensore

Ripartizione spese ascensore: guida definitiva

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ripartizione spese ascensore

Nei condomini in cui sono presenti parti comuni, eventuali spese sono a carico dei proprietari degli appartamenti o degli inquilini a seconda del tipo di intervento. Tuttavia, non sempre l’uso di tali parti è uguale per tutti i condomini.

L’ascensore, ad esempio, viene chiaramente utilizzato maggiormente da quanti vivono ai piani alti e non da chi abita al piano terra o al primo piano. Come ci si regola allora quando sono previste delle spese per l’ascensore? Come vengono suddivisi i costi tra i diversi inquilini? Di seguito si riporteranno tutte le informazioni relative alla suddivisione delle spese dell’ascensore e alle modalità di calcolo delle stesse a seconda delle diverse situazioni.

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Ripartizione spese condominiali ascensore: quali sono le differenza tra spese ordinarie e straordinarie?

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spese condominiali ascensore

Per gli ascensori condominiali, la normativa prevede che tutti i condomini partecipino ai costi relativi all’ascensore, siano esse di regolare manutenzione o di utilizzo, ma in quote differenti. Nello specifico, una parte dei costi ascensore grava su tutti i condomini a seconda del valore dell’appartamento e un’altra parte invece, a seconda dell’altezza, ossia del piano, al quale l’appartamento si trova. Il costo maggiore, pertanto, sarà dovuto all’inquilino dell’ultimo piano.

Le spese relative agli ascensori nei condomini, infatti, sono regolate dall’articolo 1124 del codice civile che sancisce che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo“. Pertanto, la metà della somma totale che dipende dal piano in cui si vive viene calcolata in modo tale che il condominio del primo piano pagherà un costo pari alla metà di quella del piano successivo, pari a un terzo del condominio del terzo piano e così via a seconda del numero dei piani.

Naturalmente, non si può definire una spesa fissa per l’ascensore visto che essa varia a seconda del tipo di ascensore stesso, dalle dimensioni e altezza del condominio e naturalmente dai tipi d’intervento che si effettuano regolarmente, ossia della manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.

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Va sottolineato che la ripartizione spese straordinarie ascensore non è ben definita dal codice civile. Per abitudine, ossia in seguito alle diverse interpretazioni che sono state date all’argomento nel corso degli anni, vengono considerate spese ordinarie tutte quelle che interessano interventi regolari, ossia che vengono ripetute in maniera costante nel tempo. Pertanto, rientrano tra le voci di costi ordinari quelli relativi alla pulizia della cabina, al cambio delle lampadine sulla pulsantiera o all’interno dell’ascensore, oppure i regolari contratti di manutenzione ascensori a cadenza annuale.

Sono invece le spese straordinarie quelle che non sono previste con regolarità e sono causate da problematiche improvvise: ad esempio, nel caso di blocco dell’ascensore per un guasto al motore, l’intervento per la riparazione del motore stesso rientra nei casi di spesa straordinaria.

Ripartizione spese ascensore: qualche esempio per comprendere meglio

divisioni-spese-condominiali

divisioni spese condominiali

In un condominio la ripartizione spese ascensore viene effettuata, come già accennato, tenendo conto di due fattori, ossia delle dimensioni dell’appartamento e del piano al quale esso si trova. Prima di riportare un esempio che permetta di comprendere al meglio come vengono suddivise le quote dei costi condominiali in caso di presenza di ascensore, bisogna ricordare il significato delle tabelle millesimali, fondamentale per comprendere i contributi che ciascun condomino deve apportare alla spesa comune.

Le tabelle millesimali per l’ascensore o per qualsiasi altro tipo di intervento previsto dal condominio sono definite dalla legge italiana. Esprimono le quote di proprietà all’interno del condominio in forma di rapporto, ossia come rapporto tra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell’edificio. Quest’ultimo viene rapportato a mille e per questo il valore che viene calcolato è denominato millesimale. Il valore di ciascun appartamento, espresso tramite la tabella millesimale ascensori, permette di calcolare il contributo delle spese per l’ascensore a inquilino, ossia per ogni appartamento. Inoltre, come anticipato, alla quota da versare al condominio contribuisce l’altezza, cioè il piano al quale si trova l’appartamento.

Calcolo millesimi ascensore

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calcolo millesimi ascensore

Per il calcolo dei costi, secondo quanto riportato dal codice civile, bisogna prevedere che la metà della spesa venga calcolata secondo le tabelle millesimali e l’altra metà secondo il piano dell’appartamento. Pertanto, prendendo in considerazione un costo di 2000 euro per una classica manutenzione annuale, si può facilmente comprendere quale sia la quota per ogni condomino effettuando semplici calcoli matematici. La somma di 2000 euro va per prima cosa divisa in due per il calcolo della parte che andrà valutata tramite millesimali e quella che verrà invece influenzata dal piano di residenza.

Se si hanno tre appartamenti all’interno del condominio, si dovrà per prima cosa valutare il loro valore in millesimi e successivamente calcolare l’altezza del piano. Questa si esprime come altezza dal suolo diviso la somma di tutte le altezza degli appartamenti. Pertanto, ipotizzando che i tre appartamenti abbiano valori in millesimi pari a 400, 300 e 200 euro e altezze dal suolo pari a 2.80, 5.60 e 8.40 metri, il calcolo da effettuare per ogni piano sarà il seguente:

2000:2 x (400:1000 + 2,80:16.80) = 566 euro per l’appartamento del primo piano

2000:2 x (300:1000 + 5.60:16.80) = 634 euro per l’appartamento del secondo piano

2000:2 x (200:1000 + 8.40:16.80) = 700 euro per l’appartamento del terzo piano

Scarica tabella

Naturalmente, quando su uno stesso piano vi siano più appartamenti, la somma andrebbe poi divisa per ognuno degli appartamenti. Tutte le tabelle sono sempre a disposizione dei condomini e sono parte integrante della documentazione del condominio. Va inoltre sottolineato che oggi il calcolo della tabella millesimale ascensore viene effettuato quasi sempre con software specifici, ossia con programmi per computer che permettono in poco tempo di valutare le singole spese ogni volta che sia necessario effettuare lavori di manutenzione agli ascensori condominiali.

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Spesa ascensore piano terra: ecco come calcolarla

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spese ascensore piano terra

La tabella per il calcolo dei costi per l’ascensore è applicabile anche quando l’inquilino o gli inquilini vivono al piano terra. Questo caso può verificarsi quando, ad esempio, siano presenti dei negozi fronte strada o quando il condominio è strutturato in modo da avere anche appartamenti a livello zero. Applicando la stessa formula che si è utilizzata precedentemente, si dovrà tuttavia inserire il valore zero all’elemento della formula che prende in considerazione il piano dell’abitazione. Utilizzando quindi gli stessi valori del primo caso, ossia di un appartamento del valore in millesimi di 400 euro, si avrà:

2000:2 x (400:1000 + 0:16.80) = 400 euro

Questo significa che il contributo alle spese per l’uso dell’ascensore condominiale sarà dato solo dal valore dell’appartamento.

L’articolo 1124 del codice civile: cosa dice riguardo all’ascensore

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art 1124 cc

Come già esposto, l’articolo 1124 del codice civile, definisce quale sia la corretta ripartizione delle spese relative all’ascensore (e alle scale). Si tratta di un articolo relativamente nuovo, il cui testo è stato introdotto con la riforma del 2012.

L’importanza dell’articolo 1124 codice civile è di evidenziare, senza ombra di dubbio, le modalità di ripartizione dei costi nelle diverse situazioni. Come già evidenziato precedentemente, infatti, questi vanno suddivisi in due metà tali che una sia proporzionale alle tabelle millesimali, ossia alle dimensioni dell’appartamento, e l’altra all’altezza dell’appartamento, ossia al piano al quale si trova. Va sottolineato che in questa ripartizione delle spese non viene presa in considerazione la destinazione data agli appartamenti, ossia per uso domestico o per ufficio, né vengono evidenziate possibilità di effettivo uso da parte dei condomini.

Se ad esempio, al primo piano vive una persona anziana o con disabilità motorie che faccia uso quotidiano dell’ascensore, mentre all’ultimo piano un atleta che preferisce prendere le scale piuttosto che salire e scendere in ascensore, questi specifici contesti non saranno presi in considerazione. Questo significa che chi vive all’ultimo piano, indipendentemente da quanto fa uso dell’ascensore, dovrà pagare una quota maggiore rispetto a quanti vivono ai piani bassi. Questo perché la legge si basa sull’uso potenziale, ossia sul caso generale e non sull’uso effettivo, che rientrerebbe in casi specifici troppo complessi da legiferare.

Regolamento condominiale e uso dell’ascensore

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ascensori condominiali normativa

Oltre alla regolamentazione legislativa, l’ascensore è anche soggetto a un regolamento condominiale. Questo, infatti, oltre ad essere di proprietà comune, rappresenta un elemento fondamentale e strumentale per l’accesso e l’uso di tutte le parti del condominio. Pertanto è obbligo dei condomini garantirne un corretto funzionamento, ossia non svolgere azioni che possano danneggiare o rendere inutilizzabile l’ascensore stesso. Nello specifico, il regolamento di condominio può definire gli usi specifici degli ascensori, ossia vietare che essi vengano utilizzati come montacarichi nonché precluderne l’accesso a bambini piccoli non accompagnati. Nel primo caso il divieto di utilizzo dell’ascensore come montacarichi (tale impedimento nasce dalla necessità di evitare danni alla cabina), mentre nel secondo caso si tratterebbe invece di una questione di sicurezza.

Va specificato che quando l’ascensore viene installato in un momento successivo alla costruzione del condominio, si potrebbe verificare il caso in cui non tutti i condomini partecipino al costo per l’installazione dell’ascensore: in tal caso, esso non sarebbe più di proprietà comune ma apparterrebbe solo a quanti hanno provveduto all’esborso delle somme necessarie per la sua installazione. In tal caso, l’utilizzo ad altre persone non partecipanti alla spesa deve essere dichiarato in assemblea condominiale e messo agli atti il diritto degli altri di fare uso dell’ascensore. In caso opposto, si può optare per un ascensore con chiave, in modo che solo i condomini autorizzati possano farne uso.

Il contratto manutenzione ascensore: come funziona?

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manutenzione ascensori condominiali

Per poter utilizzare con serenità l’ascensore è necessario che esso sia sicuro, ossia soggetto a una regolare e periodica manutenzione. Per quanto riguarda la manutenzione degli ascensori la normativa parla chiaro: il DPR 162/1999 all’articolo 15 definisce che il proprietario dell’ascensore è obbligato a stipulare un contratto di manutenzione per l’ascensore esclusivamente con una ditta abilitata e in grado di rilasciare tutte le certificazioni previste dalla normativa vigente. Inoltre, le nuove norme entrate in vigore nel 2012, prevedono che gli impianti possono essere definiti a norma esclusivamente se rispettano le norme UNI EN 81-1&2 e l’emendamento A3, ossia se sono dotati di dispositivi di controllo dei movimenti quando la porta ai piani o della cabina non sia chiusa.

La manutenzione ordinaria dell’ascensore rappresenta quindi una delle spese del condominio che permette di avere la massima sicurezza. Inoltre, tutti i tipi di lavori che vengono effettuati devono essere trascritti e certificati sul libretto dell’impianto, per una precisa conservazione della storia dell’ascensore e degli interventi apportati.

Quando si stipula un contratto di manutenzione ordinaria per gli ascensori, la ditta incaricata può effettuare due tipi di interventi, ossia delle visite preventive, per controllare il normale funzionamento della cabina e dell’impianto, oppure visite specifiche per il controllo di un particolare elemento che ha dato dubbi sul suo corretto funzionamento. Naturalmente, il costo di manutenzione dell’ascensore dipende molto dal tipo di contratto e di ditta con la quale si collabora e anche dal tipo di ascensore, ossia del modello e dell’età dell’impianto. Ascensori vecchi, infatti, possono richiedere interventi di manutenzione più frequenti per garantire il giusto funzionamento e la massima sicurezza a quanti ne fanno uso.

Ma chi sceglie la ditta alla quale rivolgersi per la manutenzione dell’ascensore del condominio? A questo proposito la legge non è chiara. La scelta può essere fatta dall’amministratore o dall’assemblea di condominio. Poiché la ditta di manutenzione deve essere legata al condominio da un regolare contratto, la scelta dovrebbe essere effettuata dall’assemblea di condominio anche se molto dipende dall’amministratore stesso, ossia dai poteri che gli vengono assegnati dall’assemblea stessa.

Naturalmente in entrambi i casi diventa fondamentale valutare con attenzione le diverse possibilità puntando sempre e solo su aziende autorizzate e abilitate, per garantire la massima sicurezza a tutti i condomini.

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Spese ascensore per gli inquilini

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spese ascensore inquilino

Fino ad ora si è visto soprattutto come effettuare il calcolo dei costi nel caso in cui sia presente l’ascensore in condominio. Tuttavia, una domanda che sorge spontanea è quella relativa a chi paga le spese quando l’appartamento è dato in affitto. Come vengono quindi suddivise le somme tra conduttore e locatore? Per legge, tutte le spese condominiali standard sono a carico dell’inquilino. Pertanto, la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni verranno pagate dall’inquilino. Allo stesso modo, l’inquilino si farà carico dei costi per il consumo dell’energia elettrica derivanti dall’utilizzo dell’ascensore e dell’illuminazione della stessa.

Toccherà invece al proprietario pagare la manutenzione straordinaria dell’ascensore. In caso di nuova installazione di ascensore nel condominio o di lavori per adeguamenti a nuove normative, i costi saranno ancora a carico del proprietario, così come in caso di ispezioni e collaudi.


Ripartizione spese ascensore: guida definitiva ultima modifica: 2018-03-01T22:11:08+01:00 da Team di Ascensoristi.com


74 Responses

  1. Fulvio Gamba

    Non ho mai pagato le spese x l’ascensore poiché non ho mai avuta la chiave per poterlo usare. Sono al piano sopraelevato. Ora viene fatta una ristrutturazione importante e costosa e l’amministratore mi dice che sono obbligato a partecipare alla spesa. Perché e in che percentuale?
    Grazie

    1. Buongiorno Fulvio, l’amministratore del condominio ha ragione in quanto fa parte del condominio.
      Dato che, come ha spiegato, non ha le chiavi e quindi non ha mai usufruito dell’ascensore, potrebbe riferirsi ad un avvocato ma ciò sarebbe difficile da dimostrare e dispendioso in termini economici.
      Per quanto riguarda la spesa da supportare, ciò va in base a millesimi di proprietà del condominio.
      Tramite questo link -> https://ascensoristi.com/wp-content/uploads/2018/03/Modello-di-calcolo-di-tabella-millesimale-per-ascensore.pdf trova un file che le può interessare per il calcolo millesimale per la spesa dell’ascensore
      Se ha altre domande non esiti a contattarci

      Saluti

  2. Angelo Petruzzella

    bungiorno,
    quando abbiamo installato l’ascensore non tutti i condomini hanno partecipato alla spesa. Naturalmente tutta spesa complessiva è stata pagata dal resto del condominio.
    a distanza di 8 anni circa un condomino vorrebbe entrare a far parte dei condomini che hanno acquistato e pagato tutte le manutenzioni ordinarie e straordinarie. Mi sorge spontanea la domanda: oltre a pagare la quota (come ripartizione tabella millesimale x ascensore), dovrebbe pagare anche tutti i costi di manutenzione ad oggi eseguite?
    grazie ed in attesa di un vs gradito riscontro

  3. Roberto

    Buongiorno,
    due o tre anni fa, con decisione assembleare, è stata cambiata la tabella millesimale ascensori che era fatta a casaccio ed è stata ricalcolata, presumo, secondo le istruzioni di queste pagine.
    Ho scoperto che nel regolamento c’è una formula diversa.
    Chi ha priorità? Nel caso fosse il regolamento di condominio, l’amministratore è tenuto su richiesta di un condomino a utilizzare la formula del regolamento di condominio o deve passare all’approvazione di un’assemblea?
    nell’attesa di un Vostra gradita risposta vi pongo cordiali saluti

    1. Ciao Roberto,
      in teoria conta quello che l’assemblea ha approvato.
      Ad ogni modo ti consiglio di sottoporre la stessa domanda ad un legale per avere la certezza matematica.

      Saluti dal Team di Ascensoristi.com

  4. Zaprian

    Buon giorno vorrei chiedere, io abito all’ultimo piano del condominio e nella ripartizione delle spese per l’ascensore l’amministratore usa un coefficiente “CX’ in seguito al quale io sono quello che paga di più anche rispetto agli altri appartamenti che si trovano al mio stesso piano. La mia famiglia e la più numerosa e quindi sono arrivato alla conclusione che questo coefficiente prende come riferimento il numero di persone che usano l’ascensore oltre il piano dell’appartamento. Questo tipo di ripartizione è normale e corretta? Grazie!

    1. Buongiorno, la ripartizione delle spese ascensore va in base alle tabelle millesimali e al piano del condominio (chi abita all’ultimo piano avrà un coefficiente maggiore rispetto a colui che abita al primo).
      Il calcolo è indipendente dal numero di persone che abitano l’appartamento.
      Lei ha confrontato i suoi millesimi di proprietà con l’altro inquilino che abita nel suo stesso piano?

  5. Laura

    Buongiorno,
    Nel caso di un condominio degli anni 70 in cui il regolamento condominiale dell’epoca prevedeva la ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) solamente in base al piano (e non ai millesimi ), è necessaria l’approvazione dell’assemblea per modificare il regolamento e uniformarlo alla normativa attuale ? La chiedo in particolare per quanto riguarda le spese straordinarie , che , trattandosi di ascensori datati, sono e saranno sempre più onerose.
    GraZie

    1. Buongiorno Laura, il regolamento deve essere adattato alle nuove norme e ai nuovi calcoli per la ripartizione delle spese condominiali.
      Ovviamente deve essere approvato dall’assemblea condominiale per modificare il ‘vecchio’ regolamento.
      Per essere sicura, le consiglio di rivolgersi ad un amministratore di condominio che sicuramente le saprà dire qualcosa di più a riguardo
      Saluti

  6. Massimo

    buongiorno. nel mio condominio la spesa ascensore è sempre stata ripartita correttamente (50% in funzione millesimi, 50% in funzione altezza piano). ma nell’assemblea ordinaria 2018 hanno deliberato in mia assenza di caricare una maggiorazione del 30% sul consumo del mio appartamento, anche per l’accertamento (dimostrato come, non si sa) che nell’appartamento (affittato regolarmente) vivono più di 10 persone.
    è regolare ? è paragonabile ad una variazione del regolamento condominiale ? grazie saluti

    1. Buongiorno Massimo, l’articolo 1124 del codice civile dice espressamente: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle singole unita’ immobiliari e per l’altra meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
      Al fine del concorso nella meta’ della spesa, che e’ ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.”
      Quindi, secondo la legge, non è regolare una variazione del genere.

  7. Claudia

    Buongiorno ,

    vorrei chiedere un consulto per la suddivisione delle spese ascensore.
    Premetto che non abbiamo l’amministratore ( mi occupo io della suddivisione delle spese ) , siamo una palazzina di tre piani piu’ due appartamenti al piano terra.
    Sto cercando di capire come suddividere le spese per l’ascensore, ho anche guardato il documento con la tabella millesimale ascensori… ( provero’ a inserire i valori in base ai parametri indicati ) ho un altro dubbio : lasciando da parte il fatto che una metà va divisa per millesimi, ma come mi comporto per gli appartamenti al piano terra considerando che l’ascensore porta anche nelle cantine ? devo calcolarne una piccola quota ?

    1. Buongiorno Claudia, i condomini del piano terra hanno una parte di cantina?
      Se si, ti consiglio di calcolare il piano 0 da quello delle cantina e calcolare le spese ascensore come riportato in tabella altrimenti i condomini che vivono a piano terra non devono partecipare alle spese di ripartizione dato che non ne fanno uso.
      Saluti

      1. Claudia

        Si , hanno le cantine, per quello immaginavo dovessero partecipare alla spesa. Non ho però capito cosa intendete quando scrivete ” calcolare il piano 0 da quello delle cantina”. in che senso ? calcolo comunque il 50 % in base ai millesimi ?
        grazie mille

        1. Ciao Claudia, nelle spese dell’ascensore bisogna considerare la parte di proprietà millesimale e il piano d’abitazione.
          Le persone che abitano al piano terra sono da considerare al piano “0” e quindi non rientrano nel calcolo delle spese dell’ascensore in base all’altezza.
          Nel tuo caso, dato che tutti i condomini hanno una cantina di proprietà, considererei il piano delle cantine come piano ‘0’ e quindi il piano terra diventerebbe ‘primo piano’.
          Comunque, per essere più sicura, ti consiglio di rivolgerti ad un amministratore di condominio che sicuramente ti darà maggiori informazioni a riguardo.
          Saluti

  8. Marta

    Buona sera,
    Volevo un consulto sulla suddivisione della spese del quadro elettrico dell’ascensore condominiale.
    Suddetta spesa e’ da ripartire in millesimi o anche in base al piano?
    Saluti
    Marta

    1. Buonasera Marta, le spese del quadro elettrico rientrano nelle spese dell’ascensore quindi per metà in base ai millesimi e per metà in base al piano.
      Nel nostro articolo può trovare una semplice tabella in formato pdf scaricabile per la suddivisione delle spese ascensore.
      Saluti

  9. Giulio

    Buonasera nel mio palazzo non l ascensore arriva al sesto piano e dobbiamo sostituirlo. Abbiamo deciso di fare arrivare l ascensore al settimo piano dove ci sono tre appartamenti. Chi deve pagare le spese di installazione per il piano in più ,tutti i condomini oppure i tre del piano aggiuntivo!? Grazie da Giulio

    1. Buonasera Giulio, il vano ascensore è già predisposto per arrivare al settimo piano o bisogna intervenire con le opere murarie?

  10. Mitomeo

    Buongiorno, con la nuova suddivisione è quindi possibile che un inquilino del 1 piano paghi di più di un inquilino del 2-3 piano

    1. Buongiorno Mitomeo, la ripartizione delle spese ascensore dipende per metà in base all’altezza del piano e per metà in base ai millesimi.
      Nel caso in cui l’inquilino del 1° piano paghi di più rispetto all’inquilino del 2° o 3°, sicuramente ha più proprietà millesimale rispetto agli altri.
      Nel nostro articolo può trovare tutte le informazioni utili a riguardo e una tabella esplicatica con dei semplici calcoli.
      Saluti

  11. Lollipop

    Buongiorno. Nel ns. Condomino abbiamo modificato (per l’abbattimento delle barriere architettoniche) le fermate dell’ascensore, con opere murarie.
    Abbiamo anche messo una chiave per non far usufruire ad estranei della fermata a piano ammezzato. Le chiavi in questo caso, fanno parte dell’opera, con conseguente ritorno fiscale oppure no.
    La fattura è stata pagata con bonifico.
    Grazie

  12. Piero

    Buonasera vorrei porre questa domanda: in un condominio con 9 unità immobiliari l’ascensore che parte sul piano rialzato ( senza servire quindi fondaci e garage sottostanti) ove ha ingresso il mio appartamento in che misura sono tenuto a pagare le spese ordinarie e straordinarie.Inoltre vi sarei grato se potreste specificarmi cosa è inteso per spesa ordinaria e spesa straordinaria.Aggiungo che non esistono nello stabile soffitte ma l’ultimo piano è costituito da un solo appartamento privato.

      1. Piero

        Buongiorno,
        no noi non usufruiamo dell’ascensore poichè nasce sul nostro livello.In pratica il piano rialzato corrisponde al piano terra.grazie

        1. Buongiorno, se abitate al piano terra e l’ascensore non viene usato per andare nei piani di cantine o garage, non dovete pagare né le spese ordinarie né quelle straordinarie.
          In una sentenza n. 15638 del 2012, il Giudice di Pace ha stabilito che gli inquilini del piano terra che non usufruiscono del normale funzionamento dell’ascensore non devono pagare le spese di manutenzione.
          Saluti

  13. Ariana

    Salve. Vorrei chiedere per quanto riguarda l istallazione ex novo dell ascensore come viene ripartita la spesa tra i condomini e se i condomini che sono proprietari anche dei garage situati all interno del cortile debbano pagare anche in funzione di questa ulteriore proprietà. Grazie.

  14. Ivan

    Buongiorno e prima di tutto complimenti per l’articolo,

    scrivo per sottoporvi un quesito in proposito: nella prossima assemblea condominiale verrà discussa la
    possibilità di sostituire l’ascensore esistente. Se ho ben inteso quanto spiegato sopra, la spesa dovrebbe essere divisa tra i condomini “per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
    L’amministratore ha però già anticipato che la spesa verrà divisa tenendo conto esclusivamente dei millesimi di proprietà ed ha fornito a sostegno della sua ipotesi il parere di un avvocato che si basa su alcune sentenze di Cassazione antecedenti a dicembre 2012 (ovvero prima della riforma dell’articolo 1124 del C.C. in proposito).
    Siamo quindi nella posizione di dover affrontare il parare di un avvocato che, a torto o ragione, fornisce un parere autorevole e mette fine a qualsiasi possibilità di ragionevole dialogo.

    Cosa si può fare per garantire venga applicata (e quale è?) la corretta tabella di ripartizione delle spese?

    Grazie in anticipo per ogni suggerimento

    1. Salve Ivan,
      La ripartizione delle spese viene definita secondo le modalità che hai letto nell’articolo.
      Non nego quello che dice l’avvocato, ma le sentenze della Cassazione a cui fa riferimento sono specifiche per un determinato caso e non è detto che sia applicabile alla vostra situazione.
      Quindi ti consiglio di verificare le sentenze chiamate in causa dall’amministratore e controllare se sono applicabili al tuo condominio.
      Una volta appurato che l’amministratore non svolge il compito assegnatogli con professionalità e nel rispetto delle norme giuridiche e legislative, si può procedere con la convocazione di un’assemblea condominiale per rimuovere il funzionario dalla carica.
      Per la revoca dalla nomina è necessaria la maggioranza dei condomini, ma, qualora tale obiettivo non viene raggiunto, è possibile riportare le proprie dimostranze all’autorità giudiziaria che, una volta esaminato il comportamento dell’amministratore, se trova delle inadempienze lo rimuove dalla carica.
      In questo caso dovrete procedere con la nomina di un nuovo rappresentante legale.

  15. jho

    Buongiorno, abito al secondo ed ultimo piano di uno stabile con ascensore, è possibile (ovviamente a mio spese) far installare chiavi per utilizzo ascensore? nel senso che considerando la spesa annuale che mi compete vorrei non utilizzare più l’ascensore.
    grazie

    1. Salve Jho,
      Per ammodernare l’ascensore con l’utilizzo della chiave è necessaria l’autorizzazione degli altri condomini (è sufficiente la maggioranza).
      Una volta ottenuta tale concessione, devi farti firmare un attestato che ti esenti dai successivi oneri.
      In questo modo non dovrai più partecipare ad alcuna spesa legata all’ascensore.

  16. antonella

    Buongiorno
    io abito in un condominio con diverse scale, in ognuna c’è un ascensore; però quello della mia scala richiede una sostituzione, vorrei sapere se i condomini delle altre scale devono partecipare alla spesa, inoltre chiedo conferma della suddivisione metà in millesimi e metà per piano
    Grazie, attendo risposta

    1. Buongiorno Antonella, dato che ogni condomino usa la propria scala e il relativo ascensore, teoricamente gli inquilini che non usufruiscono di tale servizio non sono tenuti a pagare per la sostituzione dell’elevatore. (quelli ” dell’altra scala”).
      Ti consiglio di verificare il regolamento condominiale e di affidarti ad un amministratore di condominio per il tuo caso specifico.
      Confermo che la suddivisione delle spese viene calcolata per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà per piano.
      Saluti

  17. fabrizio

    buongiorno,
    avrei un quesito e non utilizzo facebook, quindi lo scrivo qui chiedendo cortesemente una risposta per me importante.
    In condominio si e’ decisa installazione di ascensore (inizio lavori maggio 2018) con tabelle millesimali all’epoca vigenti e spesa ripartita secondo le medesime.
    l’opera e’ terminata oggi con vecchie tabelle millesimali ancora non formalmente sostituite dalle nuove, in via di ultimazione.
    L’amministratore sostiene che la ripartizione delle spese di installazione deve rifarsi alle nuove tabelle (non ancora in vigore), con conseguente diversa ripartizione di spesa.
    Cosa dice la legge in questa specifica fattispecie?
    grazie in anticipo per la risposta

  18. Alessia

    Buonasera nel mio palazzo l’ascensore arriva al quinto piano e dobbiamo sostituirlo per farlo arrivare al sesto oltre al fatto che è vecchio e pieno di problemi. Con l’occasione abbiamo deciso di fare arrivare l’ascensore al sesto piano dove ci sono due appartamenti. Chi deve pagare le spese di installazione per il piano in più ,tutti i condomini oppure è a carico solo dei due appartamenti al piano aggiuntivo!? attendo un vostro gentile riscontro. Grazie. Alessia

  19. PAS

    BUONGIORNO ABITO AL 7° PIANO IN UN CONDOMINIO DOVE L’ASCENSORE ARRIVA FINO AL 6° PIANO.DEVO PAGARE ANCHE IO LE SPESE DI MANUTENZIONE?

    1. Per questo tipo di problema le consiglio di contattare via email la nostra consulente avv. Vagnozzi, cliccando il pulsante ‘Fai la tua domanda’ che trova a destra dell’articolo
      Le risponderà il prima possibile
      Saluti

  20. Aurora

    Buon giorno vorrei sapere se è giusto suddividere per tre ascensori la fattura per la manutenzione nonostante gli impianti siano diversi 1 scala 6 appartamenti 2 piani 1 scala 16 appartamenti 3 piani 1 scala 10 appartamenti 3 piani . Grazie Aurorz

    1. Buongiorno Aurora, gli impianti esistenti fanno parte di un unico edificio?
      Comunque sia, non è giusto pagare la manutenzione per gli impianti che non si usa.
      Però, per questo caso, le consiglio di contattare il nostro avvocato Vagnozzi, cliccando sul pulsante ‘Fai la tua domanda’ che trova in ogni articolo, nella barra laterale destra.
      Le fornirà tutte le informazioni richieste.
      Saluti

  21. Edoardo

    Buon giorno, mi permetto uno domanda sull’argomento. Lavori straordinario sull’ascensore (rifacimento impianto elettrico). La spesa come viene suddivisa? Considerando che nel regolamento di condominio esiste la tabella millesimale ascensori?? Con questa o con quella di proprietà?? Ringrazio per il tempo dedicatomi.

    1. Buongiorno Edoardo, nel nostro articolo trova tutte le informazioni a riguardo e una tabella di esempio da scaricare.
      Comunque la manutenzione viene suddivisa per il 50% in base ai millesimi di proprietà e 50% in base all’altezza del piano di abitazione ( più si è in alto, maggiore è il coefficiente di calcolo)
      Saluti

  22. Edoardo

    Anche se esiste una tabella Ascensori???

    1. Se in questa tabella è già presente la suddivisione delle spese di manutenzione, quasi sicuramente fa riferimento ai calcoli effettuati, tenendo in considerazione i millesimi e i coefficienti di altezza.
      Se non è cosi, le consiglio di fare riferimento all’amministratore di condominio o alla persona che ha creato la suddetta tabella

  23. Gianluca

    Salve, la mia domanda forse e’ un po contorta e particolare..io abito in condominio con 8 unita’ uguali. In questo condominio e’ stato istallato qualche anno fa un ascensore per una signora che abita all’ultimo piano, cioe’ il 4^.. al momento dell’istallazione pero’ solo la signora ed un altro condomino hanno aderito alle spese di istallazione e quindi solo loro due potevano usufruire dell’ascensore.. Successivamente ho acquistato l’appartamento ed ho chiesto di attaccarmi anche io all’ascensore pagando la quota spettante che mi ha indicato l’amministratore penso in base ai millesimi abitando al 3^ piano.. in questo momento son 4 i proprietari, di cui due hanno la stessa quota ed il restante e’ della famiglia che lo ha istallato (possiedono 2 appartamenti).. la domanda e’ le spese ordinarie e straordinarie come vengono ripartite diviso 8 e quindi pago solo la mia parte oppure diviso 4 in base alla proprieta’ dell’appartamento non considerando la quota di proprieta’? grazie

    1. Buonasera Gianluca,

      Ogni residente fa riferimento alla tabella millesimale e questo caso non fa differenza.
      Pertanto le eventuali spese sono divise tra le 8 unità abitative secondo le percentuali riportate dalla suddetta tabella.

      1. Gianluca

        Salve, grazie della risposta, mi scuso se insisto, l’amministratore sostiene che le spese ordinarie vanno ripartite solo in base all’uso dell’ascensore e quindi in questo caso diviso 4, mentre le spese straordinarie spettano per 6/8 alla famiglia che lo ha istallato e le altre due divise per chi si e’ inserito successivamente. Io sostengo comunque che la famiglia che lo ha istallato e quindi potenzialmente possedendo 6/8 delle quote hanno l’onere anche dei 6/8 delle spese ordinarie es corrente, in questo caso c’e’ da fare una osservazione, i suddetti proprietari dei 6/8 hanno dato uso libero con tanto di chiave all’ascensore a persone aventi appartamento all’interno dell palazzo sostenendo che quest’ultime svolgono gratuitamente attivita’ in nome e per conto della signora per cui e’ stato istallato l’ascensore che detiene la 104 e che quindi possono salire e scendere per servizi relativi alla signora..in questo caso io penso che ci sia un conflitto in quanto io pago le spese diviso 4 e l’ascensore lo utilizzano potenzialmente altre due famiglie che non pagano ne spese ne altro.. c’e’ una legge dove io posso verificare se ho piu’ o meno ragione e fare le mie rimostranze dato che comunque non e’ possibile avere un colloquio civile con queste persone e che non posso mettermi a fare il guardiano giorno e notte per verificare chi e per quale motivo prendono l’ascensore? una precisazione da fare e’ che comunque queste case sono state all’inizio assegnate con il metodo di estrazione, ossia in fase di realizzazione del condominio i proprietari hanno estratto a sorte quale fosse il loro piano e la loro abitazione, quindi si scelse all’epoca di dividere tutte le spese in parti uguali (scale etc etc), il fatto che io sia situato al 3^ piano o al primo non fa alcuna differenza nella ripartizione delle spese? la divisione della quota dell’ascensore e’ stata fatta in base alla tabella millesimale (per furbizia forse dei proprietari) e non con il solito metodo di ripartizione spesa, posso quindi anche chiedere la divisione delle spese di istallazione avendo pagato una quota maggiore rispetto ai piani bassi che potrebbero attaccarsi oppure devo tacere?

        1. Si figuri Gianluca, siamo lieti di poterla aiutare.

          Da quello che ho capito il suo ascensore si attiva solo tramite chiave quindi è corretto che le spese siano divise solamente tra le famiglie che hanno contribuito all’installazione dell’elevatore o che hanno partecipato ai successivi oneri. Se uno dei proprietari ha ceduto una sua copia della chiave ad altre unità immobiliari possiamo dire che eticamente non è corretto nei confronti degli altri condomini, ma legalmente è una pratica possibile purché il “benefattore” non riceva dei soldi in cambio (in questo caso sarebbe truffa nei confronti del condominio).
          In sostanza, a meno che non scopra qualche illecito tra le due parti interessate, non ha molte chance di vincere la controversia e comunque dovrebbe raccogliere prove e fare davvero il guardiano giorno e notte dell’ascensore.

          Per il secondo punto la situazione è diversa. Se rileva delle irregolarità sulla suddivisione delle spese può farlo presente all’amministratore e richiedere che il calcolo venga rifatto secondo le norme di legge (se l’amministratore non collabora, non tutela gli interessi dei condomini o commette irregolarità, può, tramite assemblea condominiale, destituirlo dalla carica o in alternativa rivolgersi alle autorità).
          Nel suo caso comunque, la invito a farsi consegnare il regolamento condominiale e verificare se all’interno del documento c’è una voce che specifica come suddividere le spese in questione.
          Qualora non fosse presente alcun riferimento può procedere secondo le modalità precedentemente esposte, al contrario, se tra i vari punti dell’atto c’è un comma inerente alla divisione della quota ascensore, far valere le proprie rimostranze risulta molto più complicato e necessita di un avvocato o un professionista in grado di capire se la norma trascritta è regolare o va in conflitto con quello che dice il codice civile.

          Qualora decida di intraprendere azioni legali la informo che collaboriamo con l’avvocato Vagnozzi (specializzato su controversie di questo tipo) al quale può chiedere una prima consulenza gratuita attraverso il modulo di contatto che trova sul lato destro, nella parte superiore dell’articolo.

          Le auguriamo il meglio per la sua disputa,
          Saluti

          1. NINO

            Salve nn ho capito, quindi al Signor Gianluca gli spetterebbe di pagare x esempio la corrente diviso 8 (cioè la sua quota, quella del altro subentrato e il proprietario del acquisto iniziale se ne accolla 6) oppure diviso 4 anche se il proprietario del acquisto iniziale ha 6 ottavi di quote?

          2. Salve Nino,

            Ogni persona paga per se stessa.
            La corrente viene divisa sempre tra i proprietari di tutti gli appartamenti, indipendentemente se sono abitati o meno e chi ha più proprietà paga per il valore millesimale dei suoi averi (esempio sei in possesso di 6/8 paghi per 6/8). Se un appartamento viene dato in affitto il proprietario preso in esempio precedentemente pagherà 5/8 e l’altra quota passa al nuovo inquilino.

            Le spese dell’ascensore però sono diverse dalle spese relative alla corrente elettrica.
            L’elettricità la pagano tutti sempre, gli oneri dell’elevatore lo pagano tutti ma ci sono eccezioni, come nel caso del Signor Gianluca.
            Se l’ascensore ha l’attivazione a chiave, le spese sono suddivise tra i condomini che posseggono la chiave di diritto, cioè ricevuta dalla ditta ascensoristica, dopo aver pagato l’ammodernamento o l’installazione dell’impianto.

  24. NINO

    Quindi in teoria il signor Gianluca dovrebbe dividere le spese della corrente per 8 in quanto il proprietario principale dell’ascensore ha 6 quote oppure diviso 4 che sono fisicamente le persone che usano l’ascensore

  25. Lucia

    Buongiorno.
    In Friuli-Venezia Giulia, Trieste, nel 2018, in un condominio di 13 enti suddivisi in 4 piani, è stato installato un ascensore esterno (le fermate sono ai mezzi piani a partire dal 2° e quindi chi abita al 2° piano deve scendere la rampa da 10 gradini. Si accede all’ascensore dall’esterno a livello strada tramite chiave).
    Gli enti che hanno aderito al progetto sono 4 e si sono suddividi la spesa. Se un altro condomino vorrebbe aderire può farlo ? E come verrebbero ripartite quindi le spese ? C’è tuttora la possibilità della detrazione del 50% ? E tale quota sarebbe ripartita in 10 anni comunque o si pagherebbe direttamente la differenza già scontata del 50% ?
    Grazie
    Cordialità
    Lucia S.

    1. Buongiorno Lucia, certamente un altro condominio può partecipare alle spese ma bisogna rifare tutti i calcoli aggiornati.
      In questo articolo https://ascensoristi.com/barriere-architettoniche-e-ascensori-detrazioni-e-agevolazioni-fiscali/ viene ben specificato come si può ottenere la detrazione fiscale al 50%.
      Nel suo caso non penso che si possa usufruire di tale detrazione.
      Comunque sia le consiglio di rivolgersi al vostro amministratore di condominio che sicuramente se la saprà dare maggiori informazioni a riguardo.
      Distinti saluti e buona giornata

      1. Lucia

        Grazie per la pronta risposta.
        Mi consiglierò con l’amministratore del condominio per il caso.
        Cordiali saluti
        Lucia S.

  26. Rita

    Buonasera, abito al secondo piano in uno stabile privo di ascensore (78,00 m/m). Stiamo ipotizzando di istallare un impianto esterno. Volevo sapere secondo le normative vigenti, in che modo deve essere ripartita la spesa (Millesimi di proprietà, altezza del piano o entrambi i casi).
    Ringrazio per il gentile riscontro.

  27. Mattia

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento circa 2 mesi fa in un condominio di nuova costruzione provvisto di ascensore.
    L’ascensore non è attivo e nemmeno provvisto di:
    – chiave di apertura esterna in quanto l’ingresso dell’ascensore è nel cortile e accessibile da chiunque voglia entrare
    – sim telefonica per emergenza

    Il costruttore chiede a noi condomini di sostenere le spese di installazione chiave / sim . E corretto ?
    L’ascensore non dovrebbe spettare a lui e consegnarlo funzionante visto che risulta fermo e mai attivato da anni ?
    Grazie mille per l’aiuto

    1. Buongiorno Mattia, è assurdo che venga costruito un condominio dotato di ascensore NON FUNZIONANTE.
      Il costruttore deve fornire tutto ciò che sta nel progetto e per questo anche l’ascensore operativo.
      Quindi è di sua competenza la messa in funzione dell’elevatore e la sua sicurezza ( installazione della sim telefonica o della linea dedicata all’allarme)
      saluti

  28. Cristina

    Buongiorno, abito in un vecchio stabile costruito senza ascensore.
    Da qualche mese, alcuni condomini stanno facendo pressione affinchè venga installato, assicurando che NESSUNA SPESA di installazione nè di futura manutenzione verrà mai sostenuta da coloro che NON partecipano alle spese nè hanno intenzione di utilizzarlo. E’ davvero così, oppure una volta che entra a far parte del patrimonio condominiale, TUTTI hanno il dovere di contribuire, in proporzioni diverse, alle spese di manutenzione ordinaria/straordinaria?

    1. Salve Cristina,
      Le consigliamo di fare installare un sistema di azionamento a chiave. La chiave sarà in possesso di tutte le persone che partecipano alle spese. In questo modo, lei non riceverà alcuna copia e le sarà impossibile utilizzare l’ascensore.
      Pertanto, non dovrà contribuire ad alcuna spesa.
      A nostro avviso è il sistema più sicuro per non incappare in sgradevoli sorprese in futuro.

  29. Lorenzo

    Salve,
    ho acquistato da poco un appartamento in un condominio a due piani in cui è presente un vecchio ascensore, mai messo in funzione causa fallimento della ditta installatrice. Nell’ultima riunione di condominio si è messa in tavola la questione per l’attivazione con relativo preventivo di spesa. Sono coinvolte 4 famiglie. Due al primo piano (tra cui io) e due al secondo piano. Le due famiglie del primo piano sono sfavorevoli a questo intervento ritenendolo inutile e richiedendo se possibile l’estromissione dello stesso dalla fermata sul piano, mentre le due famiglie al secondo piano sono favorevoli. In questa situazione di ascensore già esistente come funziona la maggioranza? E c’è modo di poter far valere la nostra volontà di non utilizzo per estrometterci da un costo oneroso e pressoché a noi superfluo?
    Inoltre nel nucleo familiare di chi vota per avere l’ascensore nessuno ha necessità per limitate facoltà motorie od anzianità. Non essendo però “innovazione” l’ascensore, che ha bisogno comunque di una manutenzione importante per l’attivazione (fermo da 9 anni), può avvalersi della sola conferma di due condomini? Ed anche nel caso si dovesse fare il lavoro, mi conferma che eventualmente l’estromissione dai pagamenti della manutenzione e dall’utilizzo si potrebbe effettuare per i condomini del primo piano che non hanno votato per la riattivazione? Grazie mille.

    1. Salve Lorenzo,

      Dovrebbe controllare sul regolamento condominiale se c’è una appendice relativa all’ascensore e al comportamento che devono mantenere i condomini in sua funzione.
      Nel caso non fosse presente nessuna voce a riguardo, l’assemblea condominiale non può decidere per tutto il condominio in quanto ci sono due voti favorevoli e due contrari alle opere di ammodernamento e quindi manca la maggioranza necessaria.
      Pertanto le due famiglie del piano sopra possono decidere di rimettere l’ascensore in funzione ma senza obbligare lei e il suo compagno di piano a partecipare alle spese. Quindi anche se messo in funzione, non dovrete sicuramente partecipare ad alcuna spesa.
      Le consiglio, per evitare di discussioni future, di invitare le famiglie pro lavori ad installare l’azionamento dell’ascensore a chiave in modo tale che solo i condomini in possesso della suddetta chiave, possano utilizzarlo.
      In questo modo lei non avrà accesso all’ascensore e quindi non potranno mai accusarla di utilizzarlo senza pagare.
      Spero di aver chiarito ogni suo dubbio.

  30. Nicola Capotorto

    Buongiorno, vorrei sapere per favore come viene ripartita fra i condomini, la spesa per la sanificazione della fossa ascensore. Questa sanificazione avviene quando la ditta addetta ritiene sia arrivato il momento di farla.
    L’ultima è stata fatta 18 mesi fa, dividendo la spesa in parti uguali. Il condomino del 1° piano afferma che deve essere fatta in millesimo.

    Grazie

    Nico

  31. FRANCO

    IN UNA PALAZZINA DI 4 PIANI E 4 INQUILINI E’ STATO INSTALLATO UN ASCENSORE A CURA E A TOTALE SPESA DELL’INQUILINO DEL 4 PIANO. IN UN SECONDO MOMENTO SONO SUBENTRATO NELL’UTILIZZO DELL’ASCENSORE PAGANDO LA RELATIVA QUOTA DI POSSESSO.
    LA MIA DOMANDA E’ LA SEGUENTE:
    ESSENDO IO PROPRIETARIO DI 1/4 DELL’ASCENSORE, COME VENGONO SUDDIVISE LE SPESE ORDINARIE E
    STRAORDINARIE DELLO STESSO?
    MI INTERESSA SOPRATTUTTO CAPIRE SE LE SPESE ORDINARIE DI UTILIZZO DELLO STESSO VANNO RIPARTITE PER 4 ED IO NE DOVREI PAGARE QUINDI SOLO 1/4 OPPURE LA DIVISIONE DELLE SPESE SPETTA PER LA META’ A ME E PER LA META’ ALL’ALTRO INQUILINO PUR POSSEDENDO QUEST’ULTIMO LA PROPRIETA’ DEI 3/4 DELL’ASCENSORE
    GRAZIE.

    1. Buonasera Franco, la ripartizione dell’ascensore va divisa per il 50% in base all’altezza del piano dove vivi e, l’altro 50%, in base ai millesimi di proprietà.

  32. Pier

    Buongiorno,
    recentemente in assemblea è stato deliberata la costruzione dell’ascensore per una palazzina di 5 piani. La recente sentenza della cassazione ha chiarito che per questo tipo di spesa (e per tutte le spese straordinarie) non vale la quota piano ma solo i millesimi. L’assemblea ha comunque deliberato unanimemente di considerare per il 25% la quota piano. Tutti i condomini hanno aderito tranne un appartamento al quarto piano. per questo doteremo l’ascensore di chiave. Gli inquilini del pianoterra potranno usufruire dell’ascensore per raggiunere la loro parte si solaio. In virtù di ciò partecipano solo per i millesimi del solaio, e non per quelli dell’appartamento. E’ corretto? Potendo usufruire dell’ascensore non dovrebbero partecipare anche per la quota millesimi dell’appartamento?

    1. Buongiorno Pier,
      Il suo dubbio è più che legittimo, infatti anche chi si trova al piano terra partecipa alle spese con la quota proveniente dai millesimi di proprietà.

  33. Riccardo

    Buongiorno sono un Radioamatore e l’ascensore installato nel condominio manda spurie con rumori sulle frequenze radio che ne inibisccono l’utilizzo ora il manutentore mi dice che devono essere installati dei filtri ma che non si puo garantire l’eliminazione quello che mi lascia basito è che questo aggiornamento alla legge 241/90 sui disturbi ed interferenze EMC dovreebbe essere a carico del condominio , ivece lo si vuole addebitare per intero a me !
    avete consigli in merito ? visto che il costo che mi ssi vuole addebitare non è poco ?

    1. Buonasera Riccardo,

      Ha perfettamente ragione, la spesa va divisa con il resto dei condomini.
      Le consiglio di parlare con l’amministratore di condominio e far valere i suoi diritti come la legge enuncia.
      Nel caso l’amministratore non voglia prendere provvedimenti, può soltanto affidarsi ad un legale e portare il caso in tribunale.

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