Vuoi sapere se il negozio al piano terra del tuo condominio deve condividere le spese di manutenzione, riparazione o ammodernamento dell’ascensore condominiale?
Questo articolo tratta tutte controversie tra condominio e negozio in materia di elevatori.
Contenuti trattati
Quando c’è un ascensore in un condominio e un negozio nello stesso edificio, tra residenti e persone che svolgono la propria professione è molto comune che sorgano dispute riguardanti le spese di gestione dell’elevatore.
Per fortuna gli articoli del codice civile 1117 e 1123 e le successive ordinanze della Cassazione hanno stabilito il rapporto tra condominio e negozio in materia di elevatori.
Richiedi preventivi gratuitiDi seguito trovi tutte le casistiche in merito:
- il negoziante sostiene le spese dell’ascensore condominiale
- il negoziante è esente per delibera dell’assemblea condominiale
- il negoziante è esente per mezzo del regolamento condominiale
Attività commerciali in condominio: come dividere le spese dell’ascensore?
Vediamo più nel dettaglio come dividere le spese dell’ascensore quando ci sono attività commerciali all’interno del condominio.
Il negozio che è al piano terra del condominio partecipa sempre, secondo la tabella millesimale, alle spese di riparazione, manutenzione e ammodernamento dell’ascensore se l’ingresso dell’attività commerciale è condiviso con il resto del condominio.
Perciò la ripartizione spese adeguamento ascensore viene suddivisa tra tutti i proprietari di appartamenti e negozi.
L’assemblea condominiale comunque ha il potere tramite delibera di esentare il commerciante dalle spese sull’elevatore. Per approvare ciò è necessario il consenso unanime di tutto il condominio.
Anche il regolamento condominiale può fornire ulteriori delucidazioni. Infatti se sull’atto è specificato che l’attività commerciale non rientra tra le figure che devono sostenere le spese per l’elevatore, il commerciante sarà esente.
Si può verificare ciò dall’ordinanza 22157/2018 della Cassazione.
L’ascensore o un qualsiasi altro elevatore per persone ha la stessa valenza delle scale. Sono imprescindibili per raggiungere i piani superiori e sono considerati parte comune dell’edificio.
Perciò indistintamente dal piano dove si vive o si svolge la propria professione, scale ed ascensori sono interesse di entrambe le parti, dunque anche di attività commerciali se si ha un ingresso comune con il resto dei condomini (articolo 1117 numero 3).
Da ciò deriva il conseguente obbligo di partecipare alle spese ascensore per un negozio al piano terra per riparazione e ammodernamento, e vale per tutte le attività commerciali presenti in condominio salvo esenzione nelle modalità precedentemente trattate.
L’ultima situazione da affrontare si verifica quando l’ingresso all’attività commerciale è esterno al condominio.
In questo caso il negoziante sarà esonerato dagli oneri condominiali e le spese relative a scale ed ascensore sono ripartite esclusivamente tra i condomini dell’edificio, come specifica l’articolo 1123 del codice civile.
Buongiorno, il regolamento contrattuale condominiale prevede la divisione delle spese straordinarie e ordinarie solo tra i condomini del primo e del secondo piano, in quanto i negozi al piano primo hanno accesso autonomo e non hanno accesso al portone. Accade però che i negozi al piano terra abbiano impianti di climatizzazione che prevedono l’installazione degli impianti su una terrazza condominiale alla quale si accede tramite scale e ascensore. I condomini del piano primo e secondo si oppongono all’ingresso dei tecnici per le manutenzioni in quanto i negozi non pagano per le scale e ascensore. L’amministratore afferma che per la fattispecie si è instaurata una servitù ma non produce alcuna documentazione a supporto di tale tesi. Intanto continua ad addebitare le spese escludendo il piano terra. E’ corretto?? grazie per l’eventuale risposta.
Buongiorno,
la situazione che descrivi è piuttosto complessa. Il regolamento contrattuale condominiale prevede esplicitamente che le spese ordinarie e straordinarie per scale e ascensore siano a carico solo dei condomini dei piani primo e secondo, allora questa disposizione è perfettamente valida e vincolante.
Tuttavia, la situazione cambia nel momento in cui quei negozi al piano terra utilizzano fisicamente le parti comuni (scale e ascensore) per accedere alla terrazza condominiale, sulla quale sono installate le unità esterne degli impianti di climatizzazione. In questo caso, si verifica un uso concreto e continuativo di beni condominiali per fini legati alla loro attività commerciale.
Per quanto riguarda l’affermazione dell’amministratore sull’esistenza di una servitù, se non esiste alcun atto scritto o prova di tale uso ultraventennale, parlare di servitù è improprio.
In assenza di un titolo, dunque, i negozi non possono pretendere di accedere liberamente alle parti comuni (scale e ascensore) se queste non fanno parte del loro diritto di comproprietà.
Ciò nonostante, nel caso specifico, poiché l’accesso alla terrazza è necessario per la manutenzione di impianti regolarmente installati, il condominio non può vietarlo del tutto, perché si tratterebbe di un diritto di necessità legato alla conservazione di beni di proprietà privata.
In pratica, i tecnici possono accedere, ma il diritto di passaggio deve essere regolamentato, ad esempio con preavviso e in orari concordati, senza pregiudicare la sicurezza o la riservatezza degli altri condomini.
Quindi la sostituzione del motore, delle funi e di altre parti dell’ascensore deve essere pagata anche dai proprietari dei negozi?
Buonasera Giorgio,
Sì, i proprietari dei negozi devono contribuire alle spese di sostituzione del motore, delle funi e di altre parti dell’ascensore, in quanto si tratta di manutenzione straordinaria di un impianto comune. Secondo l’articolo 1124 del Codice Civile, queste spese vanno ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari a cui l’ascensore serve, inclusi i negozi, a meno che non vi sia un regolamento condominiale contrattuale o una delibera assembleare approvata all’unanimità che preveda l’esenzione.
Salve, se nell’atto di acquisto c’è scritto espressamente che il proprietario del negozio e’ esonerato da spese relative all androne e ascensore deve pagare ugualmente?
Molte liti condominiali nascono a causa della errata applicazione dell’art. 1123 c.c., comma 2, in quanto alcuni intengono che alle spese di pulizia e consumo della luce delle scale e di manutenzione ordinaria dell’ascensore debbano contribuire anche i negozianti o proprietari di unità abitative con accesso autonomo esclusivo. Va invece chiarito ed evidenziato che a tali spese devono contribuire solo i condòmini che hanno un accesso comune dal portone condominiale, non anche coloro che non hanno nemmeno le chiavi di accesso del portone condominiale perché dispongono solo di un accesso diretto al loro locale collegato con la pubblica via. Anche la Corte di Cassazione ha emanato sentenze e massime poco chiare al riguardo; ma sia il 2° comma che il 3° comma dell’art. 1123, letti correttamente, lasciano intendere chiaramente che se le scale e l’ascensore possono essere usati solo da altri condomini, e non da chi non può nemmeno entrare dal portone comune perché ha un unico ingresso al proprio locale dalla pubblica via, sono solo i primi ad usufruire di tali infrastrutture e dunque tutte le spese d’uso sono solo a lor carico. Chi è proprietario di locali con accesso autonomo, anche se è comproprietario, pro quota millessimale, pure delle scale ed ascensore in quanto beni comuni, deve partecipare alle spese straordinarie o di conservazione di tali strutture, ma non anche alle spese d’uso.