L’amministratore di condominio è la persona che regola i rapporti tra i vari condomini facendo valere le norme esistenti e ha il dovere di fare gli interessi di tutti i residenti della palazzina.
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Le principali occupazioni dell’amministratore di condominio sono: gestire i beni comuni, essere giudice delle controversie tra condomini e deliberare quanto discusso durante le assemblee condominiali.
Richiedi preventivi gratuitiLa carica di amministratore di condominio ha durata di un anno ma si rinnova automaticamente se non c’è una richiesta da parte dell’assemblea condominiale di rimuovere la persona dalla carica assegnata.
Il condominio per avvalersi di una decisione simile deve essere in maggioranza e come sostituto può scegliere un’altra persona o anche una società. L’unica limitazione riguarda i requisiti che i soggetti devono avere.
Amministratore condominio: chi è?
L’amministratore di condominio è una figura che rappresenta il condominio e può essere una persona fisica o una società, ma per essere nominata deve prima rispettare diversi requisiti.
Amministratore di condominio: cosa fa?
I compiti dell’amministratore di condominio sono:
- essere a capo dell’assemblea condominiale
- essere rappresentante legale del condominio
- esercitare il potere esecutivo
- risolvere le controversie tra residenti del medesimo edificio secondo le norme giuridiche presenti
- gestire i beni comuni
- deliberare quanto discusso durante le assemblee condominiali
- convocazione di almeno un’assemblea condominiale all’anno
- far rispettare le regole condominiali
- riscuotere i tributi dai residenti
- pagare le spese condominiali
- prendersi cura degli adempimenti fiscali
- cura e compilazione del registro anagrafe condominiale
- cura dei registri inerenti al condominio (verbali, nomine, revoche, contabilità)
- conservare documenti inerenti al condominio
- se richiesto da un condomino, mostrare lo stato dei pagamenti e dei creditori
- stilare un rendiconto condominiale
- far approvare il rendiconto condominiale annuale entro 180 giorni
Sai come diventare amministratore di condominio?
Diventare amministratore di condominio è molto semplice: è sufficiente essere nominati dall’assemblea condominiale secondo le modalità previste dalle norme giuridiche.
Pertanto, per la validità della nomina è necessario:
- la maggioranza dei voti da parte dell’assemblea condominiale
- annotare il nome del rappresentante sul registro delle nomine e delle revoche
Il libretto sarà conservato dalla stessa persona nominata rappresentante del condominio.
Che tu sia un residente o una persona esterna al condominio, per poter essere nominato rappresentante è necessario soddisfare dei requisiti esplicati con cura nel prossimo punto secondo lo specifico caso.
Tra il rappresentante e i suoi assistiti si instaura un rapporto di fiducia.
Amministratore di condominio requisiti: l’elenco
Come visto in precedenza, chiunque può diventare amministratore di condominio purché vengano soddisfatti i requisiti richiesti. Valgono sia per una persona fisica che per una società e di seguito sono riportati gli attributi che ogni figura deve possedere per esercitare questa professione:
- godere dei diritti civili
- assenza di procedimenti da parte della PA (Pubblica Amministrazione)
- assenza di procedimenti da parte del Ministero della Giustizia
- assenza di procedimenti verso la fede pubblica
- assenza di delitti non colposi con pene che vanno dai due ai cinque anni di reclusione
- assenza di misure preventive sulla persona o società
- dimostrare di non essere interdetti o possedere inabilità
- non essere protestati (cattivi debitori)
- possedere un diploma di scuola superiore
- aver partecipato a corsi formativi inerenti alla professione
- partecipare a corsi di aggiornamento inerenti alla professione
Queste voci sono da ottemperare in blocco per un amministratore di condominio nominato esternamente ai residenti dell’edificio.
Qualora invece la figura scelta è interna al condominio, la persona deve rispettare l’elenco dei requisito in blocco tranne per alcune piccole differenza.
- non necessita di diploma di scuola superiore
- non persiste l’obbligo di partecipare a corsi formativi
- non persiste l’obbligo di partecipare a corsi di aggiornamento
L’ultima variabile possibile prevede una società come rappresentante legale del condominio e in questo caso tutti gli oneri da rispettare ricadono sugli amministratori, soci, dipendenti o chiunque si occupa di svolgere la professione per conto della ditta.
Non rispettare i requisiti comporta la revoca della nomina e l’impossibilità di procedere a esercitare il mestiere di amministratore di condominio.
Obblighi amministratore condominio: quali sono?
Questa professione ha molti obblighi. L’amministratore di condominio per mantenere la propria carica deve operare nel rispetto della legge e negli interessi di tutti i residenti senza distinzioni.
Nell’elenco trovi i principali doveri di un amministratore di condominio alla nomina:
- dichiarare i propri dati anagrafici
- conservare verbali dell’assemblea
- conservare i bilanci del condominio
- specificare dove sono conservati e quando ogni residente può prendere visione degli atti sopra elencati
- se richiesto, deve stipulare una polizza assicurativa che protegga il condominio dai propri errori
Per tutelare tutti i residenti in egual misura, le norme giuridiche hanno esplicato come un rappresentante legale deve agire per mantenere la sua nomina e operare nel pieno rispetto della legge.
I principali obblighi di un amministratore di condominio sono:
- adeguare i massimali di polizze, qualora ce ne sia bisogno
- mostrare un documento comprensivo delle generalità e contatti dell’amministratore
- apertura conto corrente bancario del condominio: qui dovranno essere versati tutti i soldi dei residenti e dovranno essere pagate tutte le prestazioni richieste
- alla revoca della carica, consegnare tutte le documentazioni inerenti al condominio
- agire contro i morosi negli interessi dei condomini
Un residente può segnalare l’amministratore di condominio e prendere i dovuti accorgimenti verso la sua figura qualora gli obblighi non siano rispettati in toto.
Compenso amministratore condominio: come viene deciso?
La figura nominata amministratore di condominio, comunica i servizi offerti ai residenti e per ogni voce stila il costo.
Non è facile tuttavia stabilire un compenso: amministratore di condominio e professioni simili non hanno un listino prezzi comune su cui fare riferimento.
Ma allora quanto guadagna un amministratore di condominio? La cifra dipende principalmente dal numero di condomini sotto la propria tutela e quindi non è possibile fare una stima accurata ne una previsione.
Comunque occorre stilare il proprio prezzario con cura: infatti errori, occultamenti o mancanze, comportano gravi sanzioni alla persona e ripercussioni sullo stipendio. Amministratori di condominio più economici chiedono 50 euro a famiglia all’anno, perciò si somma la cifra richiesta per tutti gli appartamenti dell’edificio.
Le bollette condominiali sono comprensive del compenso del rappresentante che quindi periodicamente riceverà il suo credito.
Nomina amministratore di condominio: quanto dura?
La nomina amministratore di condominio dura un anno e si rinnova automaticamente salvo previa richiesta di revoca dalla carica.
La mancata conferma amministratore di condominio può avvenire per due ragioni:
- per volontà dell’assemblea condominiale se in possesso della maggioranza dei voti
- a causa di problemi con la legge che vanno in contrasto con i requisiti necessari
Revoca amministratore condominio: quali i casi?
Quando un amministratore di condominio non fa nulla o secondo alcuni condomini i propri diritti non vengono difesi, il rappresentante scelto può essere destituito attraverso un’assemblea condominiale secondo le modalità previste per la nomina.
Ossia la revoca amministratore condominio avviene solo con la maggioranza dei residenti.
Tuttavia non sempre è necessario svolgere il solito iter burocratico per ottenere l’annullamento della nomina.
Questo può avvenire per gravi mancanze agli obblighi, come ad esempio:
- amministratore condominio non interviene per recuperare i crediti
- mancata comunicazione di atti notarili verso il condominio ai condomini
- mancata assemblea per l’approvazione reddito condominiale
- rifiuto di adempiere ai suoi doveri
- mancata attuazione di una delibera dell’assemblea
- mancata apertura conto corrente condominiale
- gestione non chiara dei conti condominiali
- gestione del patrimonio di più soggetti sul conto corrente condominiale
- errato inserimento dei propri dati anagrafici sul registro delle nomine
- rifiuto di mostrare il bilancio del condominio e le spese
- mancata cura dei registri obbligatori
- dichiarazione del falso sui registri obbligatori
L’amministratore di condominio inadempiente rischia le seguenti sanzioni:
- revoca della carica di amministratore di condominio
- procedimenti civili
- procedimenti penali
L’intera carica dell’amministratore di condominio dura un anno solare. La figura deve operare secondo gli interessi dei condomini e rispettare le norme legislative e giudiziarie se intende continuare a svolgere la professione e non incorrere in procedimenti legali.
Per la legge il rappresentante del condominio ha l’obbligo di mostrare gli atti ai residenti che ne fanno richiesta e ad essere reperibili tramite i contatti forniti.
Ma cosa fare se l’amministratore di condominio non risponde?
Normalmente non si verifica questa situazione poiché la maggioranza delle persone che svolgono questo mestiere sono serie e professionali, comunque sapere come comportarsi in determinati casi fa risparmiare tempo ed energie mentali.
Scopriamo insieme come affrontare questo problema, con delle possibili soluzioni:
- denunciare l’amministratore condominio alla guardia di finanza
- procedere per vie legali
- trovare supporto di altri condomini e destituire l’amministratore dalla carica nella prossima assemblea
Altre circostanze che possono generare le soluzioni sopra elencate sono:
- l’amministratore non risponde alle pec
- l’amministratore di condominio non risponde alle lettere
- l’amministratore condominio non interviene su mansioni che gli competono
- l’amministratore non risponde ai solleciti dei condomini
- l’amministratore trucca gare d’appalto per lavori condominiali
Conosci il nuovo regolamento condominiale?
Il nuovo regolamento condominiale non esula molto da quello già esistente.
Le novità introdotte riguardano soprattutto la figura dell’amministratore di condominio ma come già detto non sono molto rilevanti. Perciò il nuovo regolamento condominiale 2019 è pressoché invariato per i residenti dei condomini rispetto a quello degli anni passati.
La mancanza del regolamento condominiale comporta confusione e dispute tra i residenti.
Nonostante sia obbligatorio non sempre viene stilato e in questi casi le norme che vanno rispettate fanno riferimento agli articoli del codice civile che vanno dal 1117 al 1139 e le disposizioni che vanno dal numero 61 a 72 sempre contenute nel medesimo codice.
I residenti che non rispettano il regolamento condominiale sono oggetti di sanzioni che possono arrivare anche a 200 euro se alla prima infrazione o 800 euro se recidivi.
Legge sul condominio: quando è indispensabile l’amministratore?
Sebbene la figura professionale dell’amministratore svolga un compito di tutela dei condomini e di mediatore tra i residenti, non sempre è obbligatorio avere un rappresentante legale.
Quindi quando c’è l’obbligo di avere un amministratore condominio? La legge italiana prevede che sia obbligatorio nominare un amministratore del condominio quando nell’edificio ci sono più di 8 proprietari diversi di appartamenti.
Quindi per condomini di due, tre, quattro fino ad 8 appartamenti non c’è una legge che obblighi la nomina di una figura che si occupa della gestione condominio.
Questo non vieta a condomini con un numero inferiore di appartamenti a nominare comunque una figura di riferimento che si impegna a far rispettare e valere gli oneri.
Norme condominiali: l’eliminazione delle barriere architettoniche
Le norme condominiali prevedono che è responsabilità dell’ amministratore condominio fare in modo di installare elevatori di ogni genere al fine di eliminare le barriere architettoniche.
Ascensori, piattaforme elevatrici, montascale, servoscale sono tutti strumenti utili per aiutare disabili e persone affette da difficoltà motorie a ritrovare la propria indipendenza.
L’iter da seguire secondo le regole di condominio è riunire i condomini in un’assemblea e deliberare a favore della messa in opera dell’impianto secondo le modalità stabilite.
Anche se l’oggetto in discussione non raggiunge la maggioranza dei voti, la persona affetta da disturbi e disabilità può comunque installare a proprie spese un ascensore per disabili e renderlo ad uso esclusivamente privato.
Per la legge italiana ogni disabile ha diritto ad un elevatore che possa aiutarlo a superare i dislivelli nel proprio condominio. Diventare amministratore di condominio significa anche tutelare i residenti e far valere i loro diritti civili.
Esiste un albo amministratori di condominio?
Avvocati, medici, psicologi necessitano un’iscrizione all’albo. Gli Amministratori di condominio non rientrano in questa categoria poiché non c’è una una norma legislativa in merito.
Tuttavia c’è comunque una linea guida da seguire e tali emendamenti derivano dalla legge 4 del 2013 inerente alle professioni non organizzate. Esistono varie associazioni di amministratori di condominio che tutelano gli interessi di chi svolge questo mestiere.
Associarsi non è obbligatorio ma semplicemente un diritto esercitabile a discrezione della singola persona.
